（广东省惠州保利龙胜房地产开发有限公司 广东惠州 516000）
摘要：对房地产开发企业管理中的成本进行控制，可以使房地产开发企业的总体成本支出有所减少，从而使利润更高，因而对房地产开发企业的发展具有重要意义。本文首先对房地产企业管理中的成本控制的内涵作了简单介绍，然后分析了房地产开发企业管理中成本控制的优点，最后针对如何提高对该项成本的控制提出了一些建议和方法。
关键字：房地产开发 企业管理 成本控制
一、房地产企业管理中的成本控制的内涵
房地产开发企业管理中的成本指的是房地产开发企业在日常管理的过程中由于管理活动而产生的代价。房地产开发企业在管理的过程中需要一些必要的开支，这些开支就是管理中的成本[1]。随着房地产开发企业的发展不断在进步，管理中的成本也逐渐受到了重视，对这一部分成本进行控制成了很多房地产开发企业的一项重要工作。
房地产开发企业管理中产生的成本主要可以分为以下几个部分：构建组织结构的成本、组织运作的成本、监督和激励成本、其他与管理活动有关的活动比如企业的文化建设等所产生的成本以及和外部市场主体的协调等相关活动的成本。
其中，构建组织结构的成本指的是在企业的构建组织结构过程中所产生的支出，比如对管理人员进行培训、企业间的交流联络、企业相关规章制度的制定等。组织运作成本指的是在组织结构构建之后进行的一系列上传下达工作所产生的支出，比如将企业的规章制度进行传达、贯彻，将各部门的工作进行汇报等。监督和激励成本指的是对房地产开发企业内部人力资源的组织过程中产生的支出，不包括工资和奖金，其目的是对内部人员的工作产生监督和激励的作用。其他的诸如企业文化建设的成本，主要包括企业文化的制定、文化氛围的营造、文化活动的举办等等所产生的支出，企业的文化建设对于企业的长远发展具有重要作用。
二、对房地产开发企业管理中的成本进行控制的好处
首先，对房地产开发企业管理中的成本进行控制可以降低房地产企业的总体成本。并且可以在一定程度上提高房地产企业的盈利，维护各个股东的利益，并且对于房地产开发企业的投资收益也能提供一定的保障。企业成本的支出对企业盈利能力有反作用力，当成本降低时，企业的盈利能力才会提高。另外，通过对企业管理中的成本进行有效控制，将节省出来的费用可以投入到企业的其他方面，从而对企业的整体发展可以产生推动作用，提高企业的整体利润。
其次，对房地产开发企业管理中的成本进行控制可以保证企业内部的一切管理活动更好地开展。因此，对管理中的成本进行有效的控制，要做到确保每一次的投入都合理，并且要有效地利用，争取每一分都能获得最大利润。将成本付出所获得的收益进行一定的分析，判断是否产生了较为明显的效果，然后根据分析的结果来决定下一次的投入，这样可以确保企业管理的有效开展，是一个良性循环。
最后，对房地产开发企业管理中的成本进行控制，能够使企业获得良好的收入效果[2]。管理中的成本支出对于企业的收益具有长久的有益影响。因此，对管理中的成本进行控制并非指最大限度地对支出的费用进行缩减，而是要采用科学的方法，综合考虑各种因素，合理地进行控制，从而使成本的支出带来的收入效果最佳。
三、提高房地产开发企业管理中的成本控制的方法
对房地产开发企业管理中的成本控制，可以分为两个部分进行，分别是对企业管理费用的控制和财物费用的控制。
1、对房地产开发企业管理费用的控制
房地产开发企业属于第三产业，其主要功能是将房地产开发中的相关资源进行整合与运营。房地产开发企业管理主要涉及的方面有：与土地使用权有关的管理费用、开发许可和预售许可的相关管理费用、勘察与设计的管理费用以及销售环节的管理费用[3]。
对于房地产开发企业管理费用进行控制，可以综合运用总额控制法和归口管理的方法。首先是总额控制，企业的开发能力要和其管理水平相协调，控制管理费用的支出，不能一味地只是追求开发，要综合考虑成本与收效之间的关系。其次是对房地产开发企业管理费用的归口管理。归口管理指的是将房地产开发企业管理所涉及到的环节要具有针对性，支出成本和要进行的事宜要彼此协调，要满足一定的配比性，要能很好地体现出财物职权与事物职权之间的统一关系。但是，并非要求支出与收入之间每一时都能彼此相当或者前者必须永远保持比后者小，应该将目光放长远，在更长的时间内能够给企业带来一定的收益即可，要能够将约束性管理和弹性管理结合使用，促进企业的长久稳定发展。
对房地产开发企业管理费用进行控制，可以采取全面预算管理的方式进行，具体来说，可以分为三个步骤，分别是事前预算、事中预算和事后预算[3]。
事前预算的思想主要是根据房地产开发企业的发展计划来将确定年度管理费用支出总额的预算和各项支出的预算。在预算的时候，要综合考虑各方面的因素，并且对于某些不能明确的因素要多加探讨和研究。对于项目规划环节所涉及到的征地、征款、设计、招标等方面预期的管理支持费用要详细进行规划，以免在总额的预算过程中留下缺口。对于各项支出的预算，指的是将总额的费用支出具体化，根据以往经验，再结合目前的实际情况对各项的费用支出进行一定的调整，从而可以对实际支出有所控制。
事中费用控制指的是在实际的运作中，如果实际支出的费用与相对应的预算产生了较大的偏离，则需要利用事中费用控制手段缩小其间的差距。主要方式有：（1）采用企业参与的方式，综合考虑实际情况对之前的费用预算进行调整，尽量不影响实际业务的顺利进行。（2）将事中费用控制方法和财物管理系统相互联系，尽量保持事中费用预算和企业的各项业务开展的活动保持协调，彼此之间互相支持和制约，从而对管理中的成本进行控制。（3）对管理成本的支出预算往往有很大的弹性，因此会产生一定的预算余额，在报账时要将预算余额进行明确，通过预算余额来对管理成本的支出进行控制。
事后分析预算主要指一整个管理活动结束以后，要及时对活动结束后所发生的管理成本的支出进行核算，并与预算进行对比，如果发生比较明显的偏离，则采取有效方法进行控制，为以后做好预防工作。
2、房地产开发企业财务费用的控制
财务费用往往发生在企业为了保证生产经营的顺利进行所筹集的资金，主要包括利息、汇兑损失和一些相关的手续费[4]。这一部分的支出受各方面的情况影响很大，不是很容易控制。在对其进行控制的过程中可以借助一些财务手段或者选择对自己有利的筹资方式，尽可能地减少该部分的支出。另外，对于资金的调度也要采用合适的方法，可以利用一些投资理财项目来使资金升值。要定期对财务费用的支出情况进行统计分析，找出支出规律和特点，并针对此采取有效的控制手段。
四、结语
如今，房地产市场的竞争越来越激烈，企业之间的差距在不断缩小，因此，房地产开发企业在这种局面下应该不断提高自身的管理能力，并且要提高对管理中的成本的控制能力，这有这样，才能不断提高利润空间，才能保持企业在市场上的竞争力。随着房地产开发企业管理中的成本越来越高，对这方面的成本支出进行控制显得越来越重要，房地产开发企业要对此引起足够的重视。
参考文献
[1]杨东. 房地产开发项目全过程成本控制[J]. 建筑经济， 2006 （8）： 69-72.
[2]冯伟. 论房地产开发项目全面成本管理与控制[J]. 四川建筑， 2005， 5.
[3]李光玉. 房地产开发企业财务管理研究[D]. 西南财经大学， 2007.
[4]武建文. 谈我国房地产开发企业如何进行成本控制[J]. 工程造价管理， 2005 （3）： 19-21.