【摘 要】本文通过对我国房地产开发项目中出现的质量问题进行分析，并提出一些措施，期望能更好的促进房地产开发项目的质量控制。
【关键词】房地产开发；质量问题；管理对策
引言
房地产开发工程项目管理最终是以高效率的实现项目目标为根本目的，而且其项目管理的水平高低，也直接影响着房地产建筑的工期、质量以及后期服务。因此，在当前房地产激烈的环境及竞争下，房地产开发企业必须要制定科学、有效、规范的管理模式，加强对于房地产建设工程开发项目管理工作，从根本上建筑工程质量得到确保，在要求的工期内保证其高效完成，使房地产开发企业获得最大的经济效益。
一、房地产开发项目质量的概念
房地产项目是工程项目的一个分类。在房地产开发中，管理者通过专业、实用的理论知识对房地产的开发进行各方面的把控与管理，最终，完成了房地产各阶段方面的衔接与完善，让众多的客户能够满意。其中，房地产开发项目质量环节是企业通过设定相关的质量监测方案，构建相应的质量管理条件和内容，严格依据这些内容来确保项目质量这一环节，最终让每一位客户得到满意。众所周知，房屋质量的好坏决定着企业在市场竞争中的地位，好的房地产开发项目能够使得土地得到充分的利用，为企业实现利润最大化打下夯实的基础。
二、房地产开发项目质量问题
（一）项目分析不合理，经济环境难把握
在房地产开发之前，企业往往会对开发项目进行全方位的分析，明确开发的内容以及潜力等。在对项目进行分析时，若房地产企业没有对项目的各方面予以综合考虑，极易使房地产开发工作埋下不必要的隐患。在实际的工作过程中，常见的项目分析不合理包括以下几类情况。其一，对项目资本把握不正确。其二，融资渠道狭窄，难以满足融资需要。其三，无法预见房地产开发中可能出现的问题，造成房地产开发工作中的风险增加。此外，未对经济环境予以有效把握，也是造成房地产开发风险的原因之一。
（二）管理体制缺陷
由于管理不科学，国内土地竞拍、开发审批、建设销售一系列流程持续不断，但并未仔细考虑其内在的真正价值，而且制度也不清晰，导致地价、房价居高不下。人民买不起房，使得房屋空置率增加，大量商品房积压，又影响到开发商的利益及国家经济发展。目前国内的房地产开发还不成熟，管理体制不健全。在实际开发中，不少开发商缺乏理性思考，完全照搬其他企业的成功经验，不知变通创新，致使自身状况与市场严重脱节。甚至某些开发商还秉承着传统的管理理念，太过陈旧，与当前瞬息万变的时代不相符。权限职责的不明确严重影响到施工进度和资金控制。
（三）房产质量不达标，安全管理不到位
房地产开发最主要的问题就是保障房屋建筑的质量。因此，质量问题是房地产开发公司关注的重点之一。与房屋工程质量有关的包括工程的设计及工程的施工，其中，工程设计不合理、不科学会导致整个房屋建筑工程质量的下降。而房屋建筑工程施工质量难以保障，将对其今后投入使用的功能性等产生影响，致使劣质房屋的出现。安全问题是工程施工中的关键问题，在施工中但凡出现安全事故，不仅会对房地产开发企业带来负面影响，同时还可能对施工人员的生命安全造成威胁，因而安全问题也是房地产开发中所存在的一大风险。
（四）项目开发盲目无序与后续经营管理失控
一些地产开发商出于自身利益的需要，不断追求新的投资盈利模式，结果引发了大型的建设热潮，其中绝大多数项目论证都不充分，导致建设开发盲目无序，结果造成了项目的损失巨大，而且成为新一轮投诉热点，有的还导致了就业、扰民、破坏环境等一系列问题。近年来，项目开发的盲目无序也是我国地产空置率急升的一个重要原因。由于原来很多地产开发商都是从事住宅开发发展起来的，有很多把住宅开发的习惯操作方式和思路照搬到商业地产开发，简单的抱着“卖完就走”的经营思路，光注重前期开发，这样导致了很多开发商功成身退，但是投资人则被深度套牢的情况。有的开发商虽然考虑了后续经营问题，但是将项目全部或部分出租给投资者后，往往缺乏对项目的整体控制能力，很难把握未来入驻经营商户的档次和品位以及对整个商业项目的影响。
三、房地产开发存在的风险类型和风险的方法
（一）重视可行性研究
可行性重视是房地产开发者通过科学的评级分析，明确房地产项目的具体风险系数，它是房地产开发项目前期活动中不可缺少的阶段。房地产开发项目评价是否具有可行性，开发商要宏观经济发展形式产生研究根据当地房地产市场的供求需要，，在国家相关政策、法律等条例的许可范围内， 开发项目的成本的预测、售价、需求量等，从而计划投资项目的类型、销售渠道、规模确定。由于未来具有很多不确定因素，因此可行性研究阶段也是蕴藏风险最多的阶段。
（二）建立具有可操作性的预警机制动态成本
在目标成本之下5%的范围内波动最为理想，一旦超支，若不能及时预警并消化超支成本，动态成本的管理就失去其意义了。结合成本管理系统，各业务部门定期通过成本系统回顾会议的形式，回顾当月成本变化、预判之后一段时期内（例如每月回顾，滚动三个月）即将发生的成本及合约规划，及时发现成本超支的可能性，及时预警。预警的意义更多体现在成本超支未发生时，此时对超支成本的处理效率要远远高于成本已经超支后的预警。
（三）改善经营理念，革新营销手段
随着现代社会的不断发展，在进行经营的过程中逐渐对企业的营销手段引起重视。因此，在规避及防范房地产开发风险中，企业应就经营理念以及营销手段等予以调整。首先，房地产开发企业应改善经营理念，对传统经营理念中的一些弊端进行完善，保持经营理念的先进性。其次，要革新营销手段。营销手段可以对房地产开发企业的经营活动起到一定的促进作用，对经济进行一定的提升。房地产开发企业应在经营手段的多元化、科学化上狠下工夫，合理的调整好房地产开发风险。
（四）制定明确的房地产项目成本控制目标体系
成本控制目标体系的建立，要基于一定的科学性、全面性、比较性与可持续性。科学性强调成本的估算要反映客观事实，不能过高也不能过低；全面性要求房地产项目的成本控制体系要包含整体的土地建设费用、配套费用以及物业管理费用；比较性则要求房地产项目的目标成本与实际成本、企业与企业间的成本、同一企业的房地产项目中不同阶段的成本能够做到相互对比；可持续性指对项目成本的估算与控制要始终保持，便于企业成本支出的规律总结。
（五）加强企业人员管理，转变企业管理模式
推动企业管理模式的精细化与系统化，推行绩效制度，将员工能力与酬劳相挂钩，最大限度地激发员工工作积极性。此外，房地产企业应该重视员工的质量而非数量，在保证公司正常运转的基础上精简人员，对一些重点岗位人员进行职业技能培训，提倡对非重点岗位的兼任，将有限的人力资源作用发挥到最大化。
（六）加强项目成本精细化管理
随着我国对房地产行业不断加大的宏观调控和建筑市场的发展和成熟，依靠土地的增值来获取高额利润的时代已经成为历史，要想在激烈的市场竞争中胜出，在成本管理上必须要做到精打细算。对于品质相同的楼盘，毫无疑问建设成本低的楼盘将得到更大的竞争优势。而对于大多数房地产企业来说，其对工程造价的管理还只是停留在工程招投标管理阶段和工程竣工项目的财务核算和竣工结算上，对工程项目的其他阶段缺乏足够的重视。事实上在整个工程项目质量管理中，土地的购买、产品的策划定位和工程设计阶段的成本控制在工程成本控制中占据绝大部分。以工程设计为例，占工程成本控制的80%左右。因此，建立起一套完整的项目质量成本控系统，实现对建筑工程全过程的管控。
（七）要尽量减少甲方进行分包的项目、合理确定甲方的责任
在整个项目中由甲方分包出去的项目的所有内容不仅要细化更要深化有关合同中的条件，进行系统化、的全面的合同建设管理。在编制招投标文件以及制定工程建设的承包合同时，能让总承包单位去施工的就要尽最大可能的让总包单位去组织工作，开发商可以有选择的同意总包单位的分包，总包单位在选择分包单位时一定要保障分包单位在技术层面上的专业性，对于那些由开发商进行主持分包招投标各项事宜，并最终确认的分包单位，如果开发商同意的话，可以允许分包单位和总承包单位对分包工程的各项内容签订合同。这样就会给甲方以及监理方的协调和管理提供了方便，这样可以有效的规避质量、安全、保修责任以及工期等风险。对于那些总承包单位不能组织分包的内容，就必须对发包工程的招标合同条件进行深化和细化，减少甲方必须在现场进行协调的工作量，让合同在实际的操作中体现业主的主动性以及主导性。
结束语
在房地产工程的开发与建设中，房地产开发企业只有首先认识到项目管理工作的重要性，并且从工程前期的决策、设计阶段就加强项目管理，才能确保建筑工程能够顺利的开展，才能为房地产开发企业带来巨大的经济效益。因此，房地产开发企业必须要提高项目管理的水平，在不断的探索与实践中进行创新，加强自身竞争力，确保自己在激烈的市场竞争中占据有利位置。
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