摘 要：文章分析了目前我国房地产市场状况和商业银行地产信贷风险，提出了加强房地产信贷风险防范的对策建议。
关键词：商业银行 房地产信贷 风险防范 对策建议
中图分类号：F830.572
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2013）05-174-02
一、目前我国房地产市场状况
2010年以前，房地产市场持续“高涨”。高房价成为社会持续关注的焦点，房价增速远超居民人均可支配收入增长，居民难以承受。房地产商捂盘惜售、投机炒地现象大量存在。而且，房地产市场投机、投资行为较为明显，哄抬房价现象较为严重，市场秩序需要整治。商品房供应结构不合理，中小户型和中低价位普通商品住房及经济型住房供应不足，保障房建设投入不足。
为了防止房地产市场的泡沫，国家陆续出台了一系列房地产调控政策，国家先后出台了“国八条”、“国十条”和“新国十条”、“新国五条”调控政策，楼市出现了一些积极的变化，部分城市房价有所回落，中国楼市进入新一轮调整期，未来房地产市场房价大幅上升已不再可能。因此，商业银行要高度重视对房地产信贷风险的防范。
二、商业银行房地产信贷风险的分析
1.认识风险。银行普遍把个人住房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。按照国际惯例，个人住房贷款的风险暴露期通常为3～8年。目前我国个人住房贷款已经步入高风险期。从实际情况看，一些银行个人住房不良贷款绝对额与不良贷款占比两项指标均处于上升期。如太原市某金融机构个人住房贷款不良贷款率已由2000年的0.17%迅速上升到目前的11.28%。
2.房地产贷款不良率上升。房地产市场调整引起银行风险上升最为常见的是房地产开发商经营困难直接导致银行房地产开发贷款不良率上升。如2010年房地产价格上升30%，交通银行开发贷款不良率增加1.2个百分点，个人按揭不良率提高0.9个百分点；兴业银行对公房地产贷款不良率上升0.99个百分点，个贷不良率上升0.3个百分点。
目前，宏观调控、市场调控和成本上涨成为中国房地产行业面临的三大挑战。由于销售不畅，加之信贷紧缩，在房地产市场调控时期房地产企业通常会面临较大的资金压力。随着房地产市场的深入调控，一些资质较低、规模较小、资金实力较弱、市场竞争能力不强的开发商拖累银行的风险将会增大。
3.房开公司资金链断裂导致银行损失。房地场市场调控可能引起涉足房地产业的公司资金紧张。房地产开发项目具有建设投资大、开发周期长的特点，而我国房地产开发公司资金实力不强的居多，在正常情况下资金还能运作自如，在房地产市场调控下，房产滞销，房价下降，费用不断增加，特别是在房地产市场连续几年持续调控下，房地产开发公司容易发生资金链断裂，无力还贷，造成银行损失。
4.银行内部管理风险。住房贷款作为近年来发展起来的新的贷款品种，由于其具有促进住房消费、拉动经济增长以及提高信贷资产质量、优化银行信贷结构的特点，使该项业务逐渐成为商业银行的一个重要金融产品，市场竞争也日趋激烈。为争夺市场份额，增加贷款的吸引力，一些银行违反人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定，竞相放宽贷款条件，只求数量扩展，不求质量提高，形成风险隐患。其典型表现为：对借款人提供的相关材料审查不够严格，高估了借款人的信用度，由于对个人住房贷款业务风险控制的意识较差，从制度或管理上放宽贷款要求而造成的个人住房贷款风险。
5.流动性风险。由于个人住房贷款期限较长，最长可达30年，客观上要求银行有长期稳定的资金来源与之相匹配，而目前银行的资金主要来源于企业存款、居民存款等短期资金，银行的居民储蓄存款期限最长只有5年，资金来源与运用的时间差明显，以短期的资金来源发放长期的个人住房贷款，这就不可避免地会出现“短存长贷”现象，银行势必要承担一定的期限性风险，这在一定程度上违背了商业银行资金使用的期限性原则。
三、银行加强房地产信贷风险防范的策略建议
1.把好市场准入关，实行房地产信贷总量控制。一是实行房地产行业信贷总量控制，防范行业系统性风险。二是实行房地产信贷投放地区和城市的分类管理，重点支持房价运行较为平稳、投资投机需求占比较低的省会城市、中心城市的开发项目。减少对供过于求区域市场的贷款投放，坚决退出房价高企、投机浓厚区域的房地产开发项目。三是强化客户资质、信用评级、授信及贷款审批管理，加强对开发企业资质、建设项目合规性及资本金到位情况的审查。四是加强项目分类管理。重点支付中小户型、中低价位的普通住宅项目，对于建设项目规划面积小、居住社区环境不配套、单户建筑面积过大的住房建设项目，要严格进行限制。
2.完善房地产贷款风险监控机制。一是要加强对全行业、各重点地区、重点城市的房地产市场监测预警，建立房价、空置率、投资额、销售面积等关键指标体系，及时分析掌握行业发展态势和区域特点，为规避行业系统风险、区域性房地产信贷风险提供依据。二是加强对房地产项目的监控和项目贷款的现场检查。对房地产贷款要强化跟踪管理，通过监测开发企业的资金状况、项目建设和销售进展等，及时预警和处置贷款风险。在客户选择方面，向专业优势明显、品德优势突出、偿还能力强、运作规范的优质客户倾斜。积极进入保障性住房领域，培育房地产行业新的业务增长点，对房地产开发企业年内的到期贷款采取大比例压缩本金、逐步回收的风险控制措施。受国家宏观调控政策影响，金融机构信贷资金在房地产市场的投入将会明显降低，严格控制房地产贷款规模和投放节奏，加大支持保障性住房领域，稳健经营，确保业务合法合规性。
3.加强贷后管理，规避偿还风险。对借款人进行跟踪调查和分析是监测偿还风险的重要内容。一是要及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素，如就业和收入的变动情况，是否会影响其正常的还款能力，一经发现要及时采取补救措施。针对无意违约的客户，要及时通知借款人偿还到期贷款，防止客户的无意违约；对长时间逾期且还款意愿较好的借款人除采取积极催收的办法外，还应定期向其发送逾期贷款催收通知单，以免出现诉讼时效中断，造成信贷资产损失；对于个别恶意违约者和已经出现风险预警信号且情况比较严重的借款，应及时通知保证人偿还债务或依法对其提起诉讼，以处理抵押物方式收回贷款本息，最大限度减少贷款偿还风险。二是建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发商的工程进度、资金运用等重大的企业行为，避免出现不能完工的项目，为贷款继续发放提供依据。三是对贷款档案资料和抵押物权证的保管，要做好登记造册、专人保管、专库储存，交接制度健全，交接手续清楚，避免档案和抵押物权证的遗失。
4.加强抵押品价值管理，确保抵押合法和足值有效。一是加强对评估机构资质、信誉等方面的考察，判断其评估抵押物价值的可信度。二是根据不同区域房价变化的情况，选择房价较高或降幅较大的地区和城市，对开发贷款抵押品价值进行全面重新评估。三是逐步开展个人贷款押品价值重评工作。针对贷款余额较大或剩余成数较高的个人贷款，认真开展抵押品重评工作。如发现担保不足的，应要求借款人及时追加贷款担保，确保贷款担保足值有效。
参考文献：
1.段雲燕.个人房贷风险研究，2008（9）
2.闫静文.山西省2010年房地产金融运行分析，2011（9）
（作者单位：上海浦发银行温州分行 浙江温州 325000）
（责编：李雪）